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公募REITs上市两周年,价格大幅波动,法规体系亟待建设

两年前的今天,我国首批公募 REITs 在沪深交易所上市,一时吸金无数。不过,好景不长,曾经“一路飘红”的 REITs 如今在二级市场上却略显疲态。

REITs 全称是不动产投资信托基金,起源于美国,初入中国时,主要以私募的形式存在。REITs 有四大优点,投资门槛低、回报率稳定、有效分散风险、抵制通货膨胀,在美国、新加坡等成熟市场中颇受投资者追捧。

2020 年,国家发改委联合中国证监会发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,从政策层面推动了 REITs 的落地。次年 6 月,沪深交易所首批基础设施公募 REITs 上市。截至目前,全市场共有 29 只基础设施公募 REITs 获批注册,其中有 27 只已上市交易,累计募集规模接近 1000 亿元。


(资料图片)

目前我国公募 REITs 的底层资产类型涵盖生态保护、能源、交通、园区、仓储物流、保障性租赁住房等六大类,Choice 数据显示,产业园区和高速公路类 REITs 共有 16 只,在资产类型中占比最大。

2021 年 6 月 21 日,首批 REITs 上市,一时成为投资市场受人追捧的香饽饽。

上市首日, 9 只产品全线飘红,建信中关村 REIT 更是直接上涨 30%。除了净值暴增,产品在认购率上更是喜人,9 只产品均实现超比例认购,平均有效认购倍数近 8 倍,其中“蛇口产园”“首钢绿能”有效认购倍数分别达 15.31 倍和 11.13 倍。

不过,好景不长,今年 REITs 便开始疲态尽显。

REITs 滑坡,在上证指数中可见一斑。6 月 6 日,中证 REITs(收盘)指数甚至跌至 853.45 点,成为公募 REITs 上市以来的最低谷;截至 6月 21 日,中证 REITs(收盘)指数为 855.92 点,开年至今指数下跌 18.83%。

中证 REITs 指数,图片来源:中证指数

在首发日涨幅上,与前两年动辄 20% 的涨幅相比,今年也开始普遍降温,中信建投国家电投新能源 REIT 首日涨幅甚至不到 2%。

开年以来,公募 REITs 二级市场价格持续走低。华夏中国交建高速 REIT、建信中关村产业园 REIT 等产品年内回撤超过 10%。除此,多只产品跌破历史最低点,超半数出现了“破发”的情况。例如建信中关村 REIT,发行价为 3.2 ,截至今日收盘,跌至 2.94;平安广州广河 REIT,发行价为 10.88,今日收盘,跌至 9.24。就在本月初,平安广州广河 REIT 还因连续 3 个交易日累计跌幅达 11.03%,开市起停牌一小时。

从两年前的众星捧月跌入现在的低迷,公募 REITs 怎么了?

相关从业人员向蓝鲸财经透露,今年的市场波动主要存在投资者情绪波动、增量资金放缓两点原因。一方面,部分公募 REITs 产品的 2022 年及 2023 年一季度运营情况表现不及预期,经营业绩负面信息被过度解读,在市场下行期间触发部分投资人止损线、悲观情绪向其他 REITs 产品扩散。另一方面,目前公募 REITs 投资人的结构仍以机构投资人为主,缺少增量资金入场,较为趋同的投资行为导致下行的效应被放大。

不过,也有市场观点对今年的净值回落持乐观态度。戴德梁行资产证券化业务负责人称,近期 REITs 市场出现短暂的波动,是价格逐渐回归价值的体现,不会影响 REITs 市场长期向好的发展趋势。

不过,REITs 在低迷之时,也有好势头冒出。

6 月 16 日,沪深交易所举行了首批基础设施 REITs 扩募项目的上市仪式。据悉,本次扩募的产品分是中金普洛斯 REIT、华安张江 REIT、博时蛇口产园 REIT、红土创新盐田港 REIT ,4 只产品在上市首日便全线飘红,当日涨幅分别为 1.30%、2.22%、2.62%、1.93%,单日交易额累计超 2100 万元。

REITs 扩募是指REITs 发起募集之后,再次募集资金用于购入新资产。有专业人士认为, REITs 扩募标志着市场正式步入“新发+扩募”双轮驱动的扩容阶段。

除了既往的产品扩容,不少上市公司也开始了公募 REITs 的申报。公开资料显示,近日,上市公司数源科技和广安爱众都发布了子公司拟开展基础设施公募 REITs 申报发行的公告,足以见得企业拥抱 REITs 的热情。

从基金管理人来看,目前有 17 家公募机构的公募 REITs 产品面世,其中华夏旗下上市的公募 REITs 产品最多,达 6只,中金基金 3 只,位列第二。近日,易方达、工银瑞信等龙头也陆续提交了 REITs 产品的申报书,广发基金手握重点项目,招商基金也已申报基金子公司,资管头龙也竞相入局 REITs。

REITs 其实早在2006 年便在我国落地,不过是以私募的形式,面向比较窄。2021 年,公募 REITs 的政策落地后,才开始陆续进入大众的投资视野。这两年涨速整体较好,累计募集规模近 1000 亿元,但增量空间依旧非常大。

据《南方周末》报道,高盛估算数据显示,中国内地 REITs 潜在规模为 0.2 万亿 - 1.1 万亿美元。北大光华管理学院则测算,中国标准化公募 REITS 潜在规模在 4 万亿- 12 万亿元。对比可见,当下的公募 REITs 可以说是还处于孩提时期了。再加之 REITs 本身便是对于不动产的投资,中国的基础建设等不动产数量庞大,可挖掘的空间也较大,因此,REITs 还存在很大的投资空间。而近年来,证监会等机构也频频发布利好政策,致力于推进公募 REITs 常态化发行。

不过,要实现公募 REITs 平稳、健康的发展,还有很长的路要走。

近日,银河证券首席经济学家刘峰在一次访谈中提到,相关部门要从立法、评价体系、审核体系三个方面为公募 REITs 铺路。一是推进公募 REITs 专项立法和对相关配套的法律法规入信托法、物权法等的修订完善。目前我国证券法等没有专门针对 REITs 的规定,相关底层资产信息难以穿透。二是评价体系要健全,目前金融服务机构对底层资产项目的评价并不独立。三是完善对专业资产等软性资产的审核。

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